Huis verkopen en belasting 2026: welke belastingen betaal je?

Verkoop je je eigen woning, dan betaal je geen belasting over de verkoopwinst en ook geen overdrachtsbelasting: die betaalt de koper. Toch krijg je als verkoper met belastingen te maken. Je betaalt eigenwoningforfait tot de overdracht, de opbrengst op je rekening kan in box 3 vallen en koop je een nieuwe woning, dan geldt de bijleenregeling.

Dit artikel hoort bij onze gids Verkoopmakelaar: wat hij doet, wat hij kost en hoe je er een kiest.

Welke belastingen betaal je bij de verkoop van een huis?

Overdrachtsbelasting: de koper betaalt

Bij de verkoop van een bestaande woning betaalt de koper de overdrachtsbelasting. Dat is 2% van de koopsom als de koper er zelf gaat wonen. Starters kunnen onder voorwaarden 0% betalen tot de vrijstellingsgrens; die vrijstelling kan de koper maar één keer in zijn leven gebruiken. Voor wie er niet zelf gaat wonen, zoals beleggers, geldt een hoger tarief.

Als verkoper betaal je dus geen overdrachtsbelasting. Wel heeft het tarief invloed op wat kopers kunnen bieden, omdat het deel uitmaakt van de kosten koper. Verkoop je aan je kinderen, dan kan de startersvrijstelling voor hen gelden.

Eigenwoningforfait tot de overdracht

Zolang je eigenaar bent van de woning waarin je woont, tel je het eigenwoningforfait bij je inkomen in box 1. Daar staat de aftrek van je hypotheekrente tegenover. In het jaar van verkoop doe je dat tot de datum van de juridische levering bij de notaris, niet tot de datum waarop je de koopovereenkomst tekende. Het forfait reken je dan naar rato van het aantal dagen dat de woning nog van jou was.

Staat je oude woning leeg en te koop terwijl je al in een nieuwe woning woont? Dan gelden tijdelijke regels voor de hypotheekrenteaftrek van beide woningen.

Hypotheekvrije woning verkopen

Heb je een hypotheekvrije woning? Dan is de volledige verkoopprijs minus verkoopkosten je opbrengst. De regels zijn hetzelfde: geen belasting over de verkoopwinst, eigenwoningforfait tot de overdracht en box 3 als je het geld niet in een nieuwe eigen woning steekt.

Tot 2019 gold de "Wet Hillen" die eigenaren zonder of met een kleine hypotheekschuld compenseerde voor het eigenwoningforfait. Deze regeling wordt stapsgewijs afgebouwd tot 2048. Check bij je belastingadviseur wat dit voor jouw situatie betekent.

Box 3 na de verkoop

Na de overdracht staat de opbrengst van je huis op je rekening. Steek je die niet in een nieuwe eigen woning, dan telt het geld mee als vermogen in box 3. De Belastingdienst kijkt naar je vermogen op de peildatum 1 januari.

Alleen het vermogen boven het heffingsvrij vermogen wordt belast, over een forfaitair rendement (voor spaargeld in 2026 voorlopig 1,28%). Over dat rendement betaal je 36% belasting. Verkoop je rond de jaarwisseling en koop je kort daarna, dan kan de timing uitmaken of de opbrengst op 1 januari op je rekening staat.

De bijleenregeling in het kort

Koop je na de verkoop een nieuwe woning, dan verwacht de Belastingdienst dat je de overwaarde van je oude huis daarin steekt. Dat bedrag heet de eigenwoningreserve. Leen je toch het volledige bedrag, dan is de hypotheekrente over het deel dat je met je overwaarde had kunnen betalen niet aftrekbaar. De eigenwoningreserve vervalt als je 3 jaar geen eigen woning hebt gehad.

Belasting over je overwaarde

Wil je weten hoeveel belasting je betaalt als je de overwaarde spaart, belegt of een deel apart houdt bij de aankoop van een nieuwe woning? Dat hangt af van box 3 en de bijleenregeling, en werken we met rekenvoorbeelden uit in ons artikel belasting over overwaarde.

Welke kosten zijn aftrekbaar bij verkoop?

Rond de verkoop en een nieuwe aankoop zijn sommige kosten aftrekbaar van de belasting. Dit verlaagt je belastbaar inkomen.

Wel aftrekbaar

Niet aftrekbaar

Belastingaangifte na verkoop woning

Na verkoop van je woning moet je dit melden in je belastingaangifte. Dit geldt voor het jaar waarin de juridische levering (overdracht bij de notaris) plaatsvond.

Wat moet je opgeven?

1. Verkoopprijs van de woning
2. Verkoopkosten (makelaarskosten, notaris)
3. Resterende hypotheekschuld op het moment van verkoop
4. Eigenwoningreserve voor de bijleenregeling
5. Eigenwoningforfait tot de datum van overdracht
6. Eventuele nieuwe woning en hypotheek

Tip: schakel een adviseur in

Bij verkoop én aankoop in hetzelfde jaar, of bij complexe situaties (scheiding, erfenis, verhuur), is het verstandig om een belastingadviseur in te schakelen. De bijleenregeling en eigenwoningreserve zijn complex en fouten kunnen je duizenden euro's kosten.

Veelgestelde vragen over belasting bij verkoop

Gerelateerde artikelen

Let op: belastingregels veranderen regelmatig. Check altijd de actuele regels op belastingdienst.nl of raadpleeg een belastingadviseur voor jouw specifieke situatie.