Kosten koper berekenen 2026: 4 tot 6% uitgelegd

Kosten koper zijn 4-6% van de aankoopprijs. Bij een woning van €400.000 betaal je dus €16.000 tot €24.000 extra bovenop de koopsom. Val je onder de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting? Dan bedragen de kosten koper slechts 2-4%.

Dit artikel hoort bij onze gids Aankoopmakelaar: wat hij doet, wat hij kost en hoe je er een kiest.

Bereken je kosten koper

In dit artikel lees je precies waar dit bedrag uit bestaat, welke kosten fiscaal aftrekbaar zijn, of jij in aanmerking komt voor vrijstelling, en hoe je de kosten koper voor jouw situatie berekent.

Hoeveel is kosten koper?

Kosten koper bedragen gemiddeld €15.000 tot €25.000 bij een gemiddelde woning in Nederland. Het exacte bedrag hangt af van twee factoren: de aankoopprijs van de woning en of je recht hebt op vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Hieronder zie je wat je aan kosten koper betaalt bij verschillende woningprijzen:

De bandbreedte ontstaat doordat sommige kosten variabel zijn. Schakel je een aankoopmakelaar in? Dan zitten de kosten koper aan de bovenkant. Doe je alles zelf? Dan kom je lager uit.

Kosten koper per koopsom

Deze tabel rekent met de gemiddelde bedragen uit dit artikel: 2% overdrachtsbelasting, €1.500 notariskosten (inclusief kadaster), €600 taxatie, €2.500 hypotheekadvies en 0,4% NHG-premie over een hypotheek gelijk aan de koopsom. Een aankoopmakelaar en bouwkundige keuring zijn niet meegeteld.

Boven de NHG-kostengrens van €470.000 is NHG niet mogelijk. Heb je recht op de startersvrijstelling (woning tot €555.000)? Dan vervalt de regel overdrachtsbelasting.

Hoeveel procent is kosten koper?

De kosten koper zijn opgebouwd uit vaste en variabele onderdelen. Samen vormen ze 4-6% van de aankoopprijs, of 2-4% met vrijstelling overdrachtsbelasting.

Vaste kosten (altijd van toepassing):

Variabele kosten (afhankelijk van jouw keuzes):

Als we dit optellen voor een woning van €400.000:

• Overdrachtsbelasting (2%): €8.000
• Notariskosten: €1.500
• Kadaster: €200
• Aankoopmakelaar: €4.500
• Taxatie: €600
• Bouwkundige keuring: €350
• Totaal: €15.150 tot €20.000 (3,8% - 5,0%)

Wat valt onder kosten koper?

De term "kosten koper" (k.k.) verwijst officieel naar drie specifieke kostenposten die de koper betaalt:

1. Overdrachtsbelasting — De belasting die je aan de overheid betaalt bij aankoop van een bestaande woning. In 2026 is dit 2% voor woningen waar je zelf gaat wonen.
2. Notariskosten — De kosten voor het opstellen van de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte. Reken op €1.000 tot €2.000 totaal.
3. Kadastrale inschrijving — Het registreren van jou als nieuwe eigenaar bij het Kadaster. Dit kost circa €150 tot €300.

Alle andere kosten zoals makelaarskosten, taxatie en bouwkundige keuring zijn technisch gezien geen "kosten koper", maar worden in de praktijk wel zo genoemd omdat je ze als koper betaalt.

Overdrachtsbelasting 2026

De overdrachtsbelasting in 2026 hangt af van jouw situatie:

De startersvrijstelling van 0% mag je slechts één keer in je leven gebruiken. Heb je hier al eerder gebruik van gemaakt, dan betaal je 2%.

Notariskosten

Bij de aankoop van een woning met hypotheek stelt de notaris twee aktes op:

• Leveringsakte: Hiermee wordt het eigendom officieel overgedragen van verkoper naar koper. Kosten: €400 - €800.
• Hypotheekakte: Hierin staat dat de bank recht heeft op de woning als onderpand voor je hypotheek. Kosten: €500 - €1.000.

De totale notariskosten liggen dus tussen €1.000 en €2.000. Vergelijk notarissen in jouw regio om de beste prijs te vinden.

Kadastrale inschrijving

Het Kadaster registreert alle eigendomsoverdrachten in Nederland. De notaris zorgt voor deze inschrijving. De kosten hiervoor zijn €150 tot €300 en zijn onderdeel van de notarisnota.

Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?

Een deel van de kosten koper kun je aftrekken van de belasting. Dit zijn de kosten die je maakt om je hypotheek te verkrijgen. Je trekt deze eenmalig af in box 1 van je belastingaangifte, in het jaar waarin je de woning kocht.

Aftrekbare kosten koper

Niet-aftrekbare kosten koper

Hoeveel krijg je terug van de belasting?

Het bedrag dat je terugkrijgt hangt af van je belastingtarief. In 2026 is het maximale aftrekpercentage 37,48%.

Rekenvoorbeeld:

Stel je hebt €6.000 aan aftrekbare kosten:

• Notariskosten hypotheekakte: €700
• Taxatie: €600
• Hypotheekadvies: €2.500
• NHG-premie (0,4% van €400.000): €1.600
• Kadasterkosten hypotheekakte: €150
• Bereidstellingsprovisie: €450

Bij een belastingtarief van 37,48% krijg je terug: €6.000 × 37,48% = €2.249

Bankgarantie en waarborgsom

Bij de aankoop van een woning vraagt de verkoper vrijwel altijd om zekerheid dat je de woning daadwerkelijk afneemt. Dit kan op twee manieren:

Waarborgsom

De waarborgsom bedraagt meestal 10% van de koopsom. Dit bedrag stort je binnen twee weken na ondertekening van de koopakte op de derdenrekening van de notaris. De notaris beheert dit geld tot de overdracht.

Bij een woning van €400.000 is de waarborgsom dus €40.000.

Bankgarantie als alternatief

Heb je niet genoeg spaargeld voor de waarborgsom? Dan kun je een bankgarantie aanvragen. De bank staat dan garant voor het bedrag. Dit kost €250 tot €400.

Wat gebeurt er met de waarborgsom?

• Koop gaat door: De waarborgsom wordt verrekend met de koopsom
• Bedenktijd (3 dagen): Je krijgt de waarborgsom terug zonder kosten
• Ontbindende voorwaarde: Je krijgt de waarborgsom terug
• Koop gaat niet door zonder geldige reden: De verkoper ontvangt de waarborgsom als schadevergoeding

Kosten koper berekenen

Wil je precies weten hoeveel kosten koper jij betaalt? Gebruik onderstaande berekening:

Stap 1: Bereken de overdrachtsbelasting

• Aankoopprijs × 2% = overdrachtsbelasting
• Óf €0 bij startersvrijstelling

Stap 2: Tel de notariskosten op

• Reken met €1.500 als gemiddelde

Stap 3: Bepaal je overige kosten

• Aankoopmakelaar: wel of niet?
• Taxatie: verplicht voor hypotheek
• Bouwkundige keuring: aan te raden

Rekenvoorbeeld kosten koper

Stel: je koopt een woning van €375.000 en je hebt geen recht op startersvrijstelling.

Dit is 3,8% van de aankoopprijs. Zonder aankoopmakelaar en bouwkundige keuring kom je uit op €9.800, oftewel 2,6%.

Rekenvoorbeeld met startersvrijstelling

Dezelfde woning van €375.000, maar nu met startersvrijstelling:

Je bespaart €7.500 aan overdrachtsbelasting, een verschil van meer dan 50%.

Wat betekent kosten koper (k.k.)?

Als je een woning zoekt op Funda of andere huizensites, zie je achter de vraagprijs vaak de afkorting k.k. staan. Dit staat voor "kosten koper" en betekent dat jij als koper alle bijkomende kosten betaalt bovenop de vraagprijs.

Het tegenovergestelde is v.o.n. (vrij op naam). Hierbij betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting en notariskosten. Je ziet v.o.n. vooral bij nieuwbouwwoningen.

Let op: ook bij een v.o.n.-woning heb je kosten. Je betaalt nog steeds voor de hypotheekakte bij de notaris, eventuele makelaarskosten en andere diensten.

Kun je kosten koper meefinancieren?

Nee, kosten koper kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Sinds 2018 geldt dat je maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. De kosten koper vallen hier buiten en moet je uit eigen middelen betalen.

Je hebt dus eigen geld nodig. Dit kan komen uit:

• Spaargeld — De meest voorkomende optie
• Belastingvrije schenking — Ouders mogen in 2026 een bedrag belastingvrij schenken (check de actuele vrijstellingsgrenzen)
• Overwaarde — Heb je een woning verkocht met overwaarde? Dan kun je dit gebruiken
• Persoonlijke lening — Mogelijk, maar beïnvloedt je maximale hypotheek

Overwaarde gebruiken voor kosten koper

Verkoop je je huidige woning met winst? Dan kun je de overwaarde gebruiken om de kosten koper van je nieuwe woning te betalen.

Let op de bijleenregeling: Je mag hypotheekrente alleen aftrekken over het bedrag van (aankoopprijs nieuwe woning - overwaarde).

Voorbeeld: Je hebt €50.000 overwaarde en koopt een woning van €400.000. Je mag hypotheekrente aftrekken over maximaal €350.000. Sluit je toch een hypotheek van €400.000 af, dan is de rente over €50.000 niet aftrekbaar.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Reken voor de kosten koper met minimaal 4-6% van de aankoopprijs aan eigen geld. Bij een woning van €400.000 betekent dit €16.000 tot €24.000.

Wanneer betaal je kosten koper?

Je betaalt de kosten koper bij het passeren van de hypotheek bij de notaris. Dit is het moment waarop de akte wordt ondertekend en de woning officieel van eigenaar wisselt.

De notaris stuurt je vooraf een nota met alle kosten. Dit bedrag moet uiterlijk op de dag van de afspraak op de rekening van de notaris staan. Zonder betaling mag de notaris de aktes niet ondertekenen.

Kun je kosten koper in termijnen betalen?

Nee, dit is niet mogelijk. Je betaalt het volledige bedrag in één keer bij de notaris.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG is een garantie op je hypotheek, uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Moet je je woning door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid noodgedwongen verkopen en blijft er een restschuld over, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden. Kom je tijdelijk in financiële problemen, dan kun je via de Woonlastenfaciliteit je maandlasten tijdelijk verlagen.

NHG in 2026:

• Kostengrens: €470.000 (koopsom inclusief verbouwkosten)
• Met energiebesparende maatregelen: €498.200
• Premie: eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag (bij €400.000 hypotheek = €1.600)
• De woning moet je hoofdverblijf zijn

Omdat de bank minder risico loopt, krijg je met NHG een lagere hypotheekrente: tot 0,5% per jaar. De NHG-premie is fiscaal aftrekbaar en verdien je door dat rentevoordeel meestal terug. Alles over de voorwaarden, de dekking en het aanvragen lees je in Nationale Hypotheek Garantie 2026.

Hypotheekrente en je maandlasten

Hypotheekrente is de rente die je betaalt over het geleende bedrag. Bij het afsluiten kies je tussen een variabele rente, die tussentijds kan veranderen, en een vaste rente voor een rentevastperiode van bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar. Een vaste rente geeft zekerheid over je maandlasten zolang de periode loopt.

De rente bepaalt voor een groot deel wat je per maand betaalt en hoeveel je kunt lenen. Stijgt de rente, dan worden je maandlasten hoger en daalt je maximale hypotheek. Daalt de rente, dan kun je aan het eind van je rentevastperiode of bij oversluiten een lagere rente krijgen.

De rente is niet de enige kostenpost van je hypotheek. Advieskosten, taxatie en NHG-premie horen er ook bij; die staan hierboven bij kosten koper. Vergelijk daarom de totale kosten en niet alleen de rente. Een hypotheekadviseur vergelijkt aanbieders voor je: vergelijk hypotheekadviseurs bij HuisAssist.

De rente die je betaalt trek je af van je inkomen in box 1 (hypotheekrenteaftrek). Neem je overwaarde mee uit je vorige woning, houd dan rekening met de bijleenregeling hierboven: over dat deel is de rente niet aftrekbaar.

Vrijstelling overdrachtsbelasting in 2026

Starters op de woningmarkt kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling. Hiermee betaal je 0% overdrachtsbelasting in plaats van 2%.

Voorwaarden startersvrijstelling 2026:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud
• Je hebt nog niet eerder de vrijstelling gebruikt
• De woning kost maximaal €555.000
• Je gaat zelf in de woning wonen

De vrijstelling scheelt flink in je kosten koper. Bij een woning van €400.000 bespaar je €8.000. Bij de maximale grens van €555.000 bespaar je zelfs €11.100.

Belangrijk: de vrijstelling geldt per persoon. Koop je samen een huis en is één van jullie ouder dan 35? Dan betaalt die persoon over zijn/haar deel wél overdrachtsbelasting.

Kosten koper voor starters

Als starter heb je een groot voordeel: de startersvrijstelling. Hierdoor betaal je 2% minder kosten koper dan doorstromers. De voorwaarden staan hierboven bij vrijstelling overdrachtsbelasting in 2026.

Rekenvoorbeeld starter vs doorstromer

Als starter bespaar je dus €8.000 door de vrijstelling.

Kosten koper verlagen: 5 tips

Wil je besparen op de kosten koper? Deze tips helpen:

1. Vergelijk notarissen — De prijsverschillen tussen notarissen kunnen oplopen tot €500. Vraag meerdere offertes aan.
2. Onderhandel met je aankoopmakelaar — Sommige makelaars werken met een vast tarief, anderen met een percentage. Vergelijk en onderhandel.
3. Combineer de taxatie — Sommige hypotheekverstrekkers accepteren een modelmatige taxatie die goedkoper is dan een fysieke taxatie.
4. Check je recht op startersvrijstelling — Dit is de grootste besparing. Voldoe je aan de voorwaarden? Maak er gebruik van.
5. Vraag om een bijdrage van de verkoper — In een kopersmarkt kun je onderhandelen over een tegemoetkoming in de kosten koper.

Lees meer over de kosten van een aankoopmakelaar

Veelgestelde vragen over kosten koper

Bronnen