Huis kopen in 2026: stappenplan en 20 tips

Een huis kopen is een bijzonder moment, zeker als het je eerste huis is. Het is de grootste financiële beslissing van je leven: de keuzes die je maakt kunnen je veel geld kosten, maar je kunt ook flink besparen. In dit stappenplan huis kopen lees je welke 11 stappen bij de aankoop horen, met bij elke stap de huis kopen tips die je positie versterken. Koop je voor het eerst? Lees dan ook het hoofdstuk over je eerste huis kopen, met de startersvrijstelling, NHG en de fouten die starters vaak maken.

Dit artikel hoort bij onze gids Aankoopmakelaar: wat hij doet, wat hij kost en hoe je er een kiest.

Stappenplan huis kopen in 11 stappen

Van de eerste twijfel tot de sleutel in je hand duurt het kopen van een huis gemiddeld een paar maanden. Het stappenplan hieronder volgt die volgorde. Je hoeft niet elke stap strikt na de vorige te doen: de zoektocht naar een buurt en het gesprek met de hypotheekadviseur lopen bijvoorbeeld vaak tegelijk. Zorg er wel voor dat je je budget kent voordat je gaat bieden.

Stap 1. Beslis of dit het beste moment is om een huis te kopen

Veel mensen willen graag een huis kopen. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen. Beslis voor jezelf of je nu bereid bent deze stap te zetten. Een belangrijke vraag daarbij is of je het kunt betalen. Is het ook een goed moment om een huis te kopen? Wanneer de verwachting is dat de huizenprijzen onder druk komen te staan, kan het verstandig zijn om nog even te wachten. Vraag jezelf daarnaast af of een koophuis past in je toekomstplannen.

Stap 2. Beslis of je eerst je huidige huis moet verkopen

Heb je al een huis? Dan beslis je eerst of je je huidige woning verkoopt voordat je een nieuwe koopt. De meeste mensen verkopen hun huis rond hetzelfde moment dat ze een ander huis kopen. Doe je dat niet, kijk dan goed hoe de huizenmarkt beweegt. Stijgen de huizenprijzen snel en heb je je huis al verkocht, dan loop je het risico dat je minder huis voor je geld krijgt. Andersom geldt hetzelfde: verwacht je dat de prijzen dalen en verkoop je eerst, dan heb je meer speling bij de aankoop van je nieuwe woning.

Wil je weten hoe de verkoopkant werkt? Lees dan ons stappenplan huis verkopen.

Stap 3. Maak een afspraak met een hypotheekadviseur

Hoeveel wil je besteden aan je nieuwe huis? Dat hangt van twee dingen af: hoeveel eigen geld je hebt en hoe hoog de hypotheek is die je kunt krijgen. Ga daarom eerst op gesprek bij een hypotheekadviseur bij jou in de buurt. Het eerste gesprek is in de meeste gevallen gratis. Een hypotheekadviseur heeft dit al honderden keren uitgezocht en weet snel hoe hoog je hypotheek kan zijn en tegen welke rente.

Reken naast de koopsom ook op de kosten koper: overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en hypotheekadvies. Die kosten betaal je grotendeels uit eigen geld.

Kosten koper en NHG uitgelegd

Stap 4. Bepaal in welke plaats of buurt je een huis wilt kopen

Voordat je een huis gaat kopen, onderzoek je goed waar je graag wilt wonen. Weet je in welke plaats je wilt wonen, zoek dan een aantal buurten die bij je voorkeuren passen. De zoektocht naar een geschikte buurt gaat hand in hand met je budget, dus ken je budget voordat je heel specifiek gaat zoeken. Daarna onderzoek je wat de huizenprijzen in een bepaalde buurt zijn.

Stap 5. Vind een aankoopmakelaar die bij jou past

Stel jezelf de vraag of je hulp van een aankoopmakelaar nodig hebt. Twijfel je nog? Vul dan je voorkeuren in bij de vergelijkingstool op deze site. Op basis daarvan vergelijken wij de aankoopmakelaars bij jou in de buurt. Je bepaalt zelf met hoeveel makelaars je in contact wilt komen. De geselecteerde makelaars nemen contact met je op, waarna jij kiest met wie je de zoektocht naar het perfecte huis start. Die makelaar stelt een uitgebreid zoekprofiel voor je op, zodat hij precies weet waar je naar zoekt.

Een aankoopmakelaar rekent meestal 0,5 tot 1,25% courtage over de koopsom of een vast bedrag van € 1.500 tot € 3.500.

Kosten van een aankoopmakelaar

Stap 6. Zoek en bekijk potentiële koophuizen

De aankoopmakelaar kent inmiddels je woonwensen en stuurt geschikte huizen naar je door. Je kunt ook zelf blijven zoeken. Komt er een leuk huis voorbij, ga dan gewoon kijken. Je kunt beter een keer te veel kijken dan dat je er later spijt van krijgt. Je bepaalt zelf of de aankoopmakelaar met je meegaat.

Tips voor het zoeken

Tips voor het bezichtigen

Meer tips voor een bezichtiging

Stap 7. Doe een bod op het huis waar je verliefd op bent

Ben je verliefd geworden op een huis? Overleg dan met je aankoopmakelaar wat het waard is. De makelaar geeft een objectief advies over de waarde. Wil je zelf meer bieden, dan is dat je eigen keuze, maar besef dat die keuze vaak uit emotie komt. Je aankoopmakelaar plaatst het bod en voert de onderhandelingen met de verkoopmakelaar. Wordt je bod geaccepteerd, dan mag jij het huis kopen.

Hoeveel overbieden op een huis?

Stap 8. Neem contact op met de hypotheekadviseur

Omdat je de hoogte van je hypotheek al weet, geef je nu aan de hypotheekadviseur door dat je een huis gaat kopen. De adviseur zorgt er vervolgens voor dat de hypothecaire lening voor het gewenste bedrag kan worden aangevraagd.

Stap 9. Hypotheek afsluiten

De hypotheek sluit je af voordat je het huis intrekt. De koop is definitief wanneer de hypotheekverstrekker het geld naar de verkoper overmaakt en de sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden. Daarom moet de hypotheek voor de overdracht rond zijn. De hypotheekadviseur helpt je dit zo snel mogelijk af te ronden.

Stap 10. De koopovereenkomst opstellen en tekenen

Jij als koper en de verkoper moeten het over een aantal dingen eens worden. Daarom worden er twee aktes opgesteld. De eerste is de koopovereenkomst, met de afspraken over de koop en verkoop van het huis. Daarin staan onder meer de overdrachtsdatum, wat je van de verkoper overneemt, de waarborgsom en de ontbindende voorwaarden. Beide partijen ondertekenen de koopakte. Daarna heb je als koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen.

Tijdens de wettelijke bedenktijd mag je de koop zonder opgaaf van reden ontbinden. Daar zijn geen consequenties aan verbonden.

De tweede akte, de leveringsakte, volgt als de bedenktijd voorbij is en de financiering rond is. Van beide aktes krijg je eerst een conceptversie, zodat je die met je aankoopmakelaar kunt doornemen. Het is de taak van de aankoopmakelaar om de overeenkomsten zorgvuldig te controleren en waar nodig te laten aanpassen.

Stap 11. Rond de aankoop van je nieuwe huis af

Is de bedenktijd verstreken, dan gelden de ontbindende voorwaarden tot de afgesproken datum. Is alles rond, dan kan de leveringsakte worden getekend. Voordat je tekent, loop je samen met de verkoopmakelaar en de verkoper door het huis. Zo controleer je of alles is achtergelaten zoals afgesproken. Je bent pas eigenaar wanneer de leveringsakte is getekend en de notaris die heeft ingeschreven in het kadaster. Bij het tekenen van de leveringsakte wordt ook de nota van afrekening afgehandeld.

Nadat je de nieuwe eigenaar bent geworden, kun je direct verhuizen of verbouwen. Houd bij een grote verbouwing rekening met het aanvragen van de juiste vergunningen.

Eerste huis kopen

Als starter kan het vinden van een geschikte woning een uitdaging zijn. De huizenprijzen zijn hoog, je kunt misschien minder lenen dan je zou willen en je hebt nog geen ervaring met het koopproces. Tijdens een drukke bezichtiging is het bovendien lastig om vragen te stellen aan de verkopende makelaar. Gelukkig zijn er regelingen die je helpen bij je eerste huis kopen. Hieronder de belangrijkste op een rij.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting in 2026

Koop je voor het eerst een huis, dan kom je mogelijk in aanmerking voor de startersvrijstelling. Je betaalt dan 0% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Dat is een flinke besparing: bij een woning van € 400.000 scheelt het € 8.000.

De voorwaarden in 2026:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud
• Je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt
• De woning kost maximaal € 555.000
• Je gaat zelf in de woning wonen

De notaris vraagt je een verklaring te tekenen dat je de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen. Koop je samen, dan wordt de vrijstelling per persoon beoordeeld. Is een van jullie ouder dan 35, dan betaalt die persoon over zijn of haar deel wel overdrachtsbelasting.

NHG in het kort

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet voor huizenkopers. Moet je je woning door werkloosheid, een scheiding of arbeidsongeschiktheid noodgedwongen verkopen en blijft er een restschuld over, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden. Omdat de bank minder risico loopt, krijg je met NHG ook een rentekorting van tot 0,5%.

In 2026 geldt NHG voor woningen tot € 470.000, inclusief verbouwkosten. Bij energiebesparende maatregelen is de grens € 498.200. Je betaalt eenmalig 0,4% van de hypotheeksom als premie: bij een hypotheek van € 350.000 is dat € 1.400. Die premie is fiscaal aftrekbaar. Lees meer in Nationale Hypotheek Garantie 2026.

Je budget als starter

Houd bij je budget rekening met alle kosten, niet alleen de koopsom. Kosten koper zijn 4 tot 6% van de koopprijs, of 2 tot 4% als je de startersvrijstelling krijgt. Daarbovenop komen eventueel advieskosten, verzekeringen en verbouwingskosten.

Bereken je kosten koper

Kun je niet genoeg lenen voor de woning die je wilt? Dan zijn er een paar mogelijkheden:

• Startershypotheek (Starterslening): een extra lening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), naast je reguliere hypotheek. Die overbrugt het verschil tussen wat je maximaal kunt lenen en de prijs van de woning. Lees meer over de startershypotheek.
• Familielening of borgstelling: ouders of familie lenen je geld of staan borg.
• KoopGarant en KoopStart: sommige woningcorporaties en projectontwikkelaars verkopen woningen met een korting op de marktwaarde. Bij KoopStart is die korting minstens 10% van de koopsom. Verkoop je later, dan betaal je de korting terug en deel je de waardestijging of -daling. Bij KoopGarant koopt de corporatie de woning bovendien binnen drie maanden terug als je verhuist.

Studieschuld: met een studieschuld kun je nog steeds een huis kopen, maar hij verlaagt je maximale hypotheek. Hypotheekverstrekkers rekenen met een wegingsfactor: 0,75% van de oorspronkelijke schuld per maand bij het oude leenstelsel (voor 1 september 2015) en 0,35% bij het nieuwe leenstelsel. Extra aflossen op je studieschuld kan dat effect verkleinen. Meer over hypotheek en studieschuld.

BKR-registratie: een positieve registratie heeft hooguit invloed op de hoogte van je hypotheek. Met een negatieve registratie wordt een hypotheek krijgen een stuk moeilijker, afhankelijk van de codering. Vraag vooraf je overzicht op via de website van het BKR en geef het aan je hypotheekadviseur, zodat die je situatie snel kan inschatten.

Veelgemaakte fouten bij je eerste huis kopen

Wees daarnaast flexibel. Je droomwoning zit er misschien niet tussen of valt buiten je budget, maar vaak is er een woning die aan de belangrijkste wensen voldoet.

Huis kopen tips: de 20 tips op een rij

1. Denk aan de toekomst
2. Bepaal je budget voordat je gaat kijken
3. Maak een wensenlijst
4. Verken de buurt online
5. Overweeg een aankoopmakelaar
6. Zoek op meerdere woningplatforms
7. Volg makelaars op sociale media
8. Bel direct bij interesse
9. Bezichtig meerdere woningen
10. Slechte foto's? Ga niet kijken
11. Ga altijd twee keer kijken
12. Kijk op een ander tijdstip
13. Neem iemand mee
14. Onderzoek de uitbouwmogelijkheden
15. Vertrouw op je gevoel
16. Bepaal je bod op basis van recente verkopen
17. Regel een taxateur
18. Verzamel alle benodigde documenten
19. Neem ontbindende voorwaarden op
20. Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren

Eerst de aankoopmakelaars in de buurt vergelijken

Ben je van plan dit stappenplan te volgen? Vergelijk dan eerst verschillende aankoopmakelaars. Je bespaart veel tijd en kosten door de vergelijkingstool op deze website in te vullen. Op basis van je voorkeuren vergelijken wij alle aankoopmakelaars bij jou in de buurt, zodat je weet dat de geselecteerde makelaars bij je passen. De makelaars nemen daarna contact met je op en jij kiest bij wie je een goed gevoel hebt.

Vergelijk aankoopmakelaars

Meer relevante tips