Overwaarde huis berekenen: wat is het en hoeveel heb je?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je huis en je openstaande hypotheekschuld: het bedrag dat je overhoudt als je vandaag verkoopt en je hypotheek aflost. Je berekent het met de formule woningwaarde minus hypotheekschuld. Bij een huis van €400.000 en een hypotheek van €250.000 is je overwaarde €150.000.

Dit artikel hoort bij onze gids Verkoopmakelaar.

Navigatie - spring direct naar het onderwerp

• Wat is overwaarde?
• Overwaarde huis berekenen
• Bijleenregeling en eigenwoningreserve
• Wat kun je met je overwaarde doen?
• Overwaarde schenken aan je kind

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je huis en de resterende hypotheekschuld. Het is vermogen dat vastzit in je huis. Dit bedrag wordt niet automatisch naar je bankrekening overgemaakt: je moet actie ondernemen om de overwaarde vrij te maken, bijvoorbeeld door te verkopen of je hypotheek te verhogen.

Hoe ontstaat overwaarde?

Overwaarde kan op drie manieren ontstaan.

1. Waardestijging van je huis

Als de huizenprijzen stijgen, wordt je huis meer waard terwijl je hypotheek gelijk blijft of daalt door aflossing. De afgelopen jaren zijn huizenprijzen flink gestegen, waardoor veel huiseigenaren overwaarde hebben opgebouwd.

2. Aflossen van je hypotheek

Elke maand los je een deel van je hypotheek af. Hierdoor daalt je schuld en stijgt je overwaarde automatisch. Bij een annuïteitenhypotheek gaat dit in het begin langzaam, maar het versnelt naarmate de looptijd vordert. Extra aflossen versnelt dit.

3. Verbouwen of verduurzamen

Door je huis te verbeteren kan de waarde stijgen. Dit is vooral effectief bij:

• Extra vierkante meters toevoegen (uitbouw, dakkapel)
• Verduurzaming (zonnepanelen, isolatie, warmtepomp)
• Kwaliteitsverbetering (nieuwe keuken, badkamer)

Wanneer heb je negatieve overwaarde?

Als je hypotheek hoger is dan de waarde van je huis, heb je negatieve overwaarde. Dit heet ook wel "onder water staan". Dit kan gebeuren door:

• Dalende huizenprijzen
• Een hypotheek hoger dan 100% van de woningwaarde
• Weinig aflossing in combinatie met waardedaling

Overwaarde, WOZ-waarde en taxatiewaarde

De WOZ-waarde is niet hetzelfde als de marktwaarde van je huis. Voor het berekenen van overwaarde gebruik je de actuele marktwaarde:

De marktwaarde is meestal hoger dan de WOZ-waarde.

Is overwaarde hetzelfde als winst?

Nee. Overwaarde is het verschil tussen woningwaarde en hypotheekschuld. Wat je bij verkoop werkelijk overhoudt is lager, omdat je nog verkoopkosten zoals makelaar en notaris betaalt, en soms een boeterente op je hypotheek.

Overwaarde huis berekenen

Je overwaarde berekenen doe je in drie stappen.

Praktijkvoorbeeld overwaarde berekening

Situatie:

• Verkoopprijs huis: €400.000
• Resterende hypotheek: €250.000
• Overwaarde: €400.000 - €250.000 = €150.000

Bij aankoop nieuwe woning:

• Nieuwe woning: €500.000
• Eigen inleg (overwaarde): €150.000
• Nieuwe hypotheek nodig: €500.000 - €150.000 = €350.000

Overwaarde na verkoopkosten

Wil je weten wat je bij verkoop echt overhoudt, trek dan ook de verkoopkosten af. De Belastingdienst noemt dit bedrag de eigenwoningreserve.

Wat telt mee bij verkoopkosten?

• Makelaarskosten
• Notariskosten verkoop
• Taxatiekosten
• Opknapkosten voor verkoop

Bijleenregeling en eigenwoningreserve

De bijleenregeling is een fiscale regel die sinds 2004 geldt en belangrijk is bij het gebruik van overwaarde voor een nieuwe woning.

Voor 2004 en na 2004

Voor 2004:

• Overwaarde mocht je zelf houden
• Nieuwe hypotheek voor volledig bedrag nieuwe woning
• Volledige hypotheekrenteaftrek mogelijk

Na 2004 (bijleenregeling):

• Overwaarde moet in de nieuwe woning gestopt worden
• Anders verlies je een deel van je hypotheekrenteaftrek
• De eigenwoningreserve geldt tot 3 jaar na verkoop

Wat gebeurt er als je de bijleenregeling niet volgt?

• Gedeeltelijk verlies hypotheekrenteaftrek over het deel van de overwaarde dat je niet inbrengt
• Hogere woonlasten omdat je rente betaalt zonder aftrek
• Complexere belastingaangifte

Termijn eigenwoningreserve

3 jaar: koop je binnen deze periode een nieuwe woning, dan moet je de eigenwoningreserve meenemen. Na 3 jaar zonder eigen woning vervalt de eigenwoningreserve.

Wat kun je met je overwaarde doen?

Je kunt verschillende dingen doen met je overwaarde. Hieronder de belangrijkste opties.

1. Aankoop nieuwe woning (fiscaal het voordeligst)

Beste optie voor behoud van hypotheekrenteaftrek via de bijleenregeling.

• Volledige fiscale voordelen
• Lagere nieuwe hypotheek
• Vermogensopbouw in vastgoed

Hoeveel overwaarde je nodig hebt hangt af van de prijs van je nieuwe woning en je inkomen. Houd rekening met 5-8% aan koop- en verkoopkosten.

2. Overwaarde opnemen zonder te verhuizen

Je kunt je hypotheek verhogen om een deel van de overwaarde vrij te maken. Dit geld kun je gebruiken voor een verbouwing, schulden aflossen of andere doelen. De bank toetst dan je inkomen, woningwaarde en bestedingsdoel. Eenmalige kosten bedragen circa €2.500-€5.000 (taxatie, notaris, advies).

3. Verzilverhypotheek of opeethypotheek (voor senioren)

Voor ouderen met een laag inkomen die hun overwaarde willen gebruiken.

• Geld ontvangen zonder maandelijkse aflossing
• In eigen huis blijven wonen
• Laat je goed adviseren door een specialist

4. Woningaanpassingen en verbouwing

Overwaarde gebruiken voor aanpassingen in je huidige woning.

• Senioren-proof maken: aanpassingen voor ouderdom
• Verduurzaming: energiebesparende maatregelen en subsidies
• Upgrades: nieuwe keuken, badkamer, uitbouw
• Waardeverhoging: investeringen die waarde toevoegen

Voordeel: gebruik je het geld voor je eigen woning, dan kan de rente fiscaal aftrekbaar zijn.

5. Schulden aflossen

Overwaarde gebruiken om andere (dure) schulden af te lossen, via een verhoging van je hypotheek of een tweede hypotheek.

• Lagere rentelasten: hypotheekrente is vaak lager dan de rente op andere leningen
• Overzicht: alle schulden bij één partij
• Weeg af: de rente op dit deel is niet aftrekbaar, omdat je het niet aan je woning besteedt

Overwaarde schenken aan je kind

Met de huidige woningmarkt kunnen veel jongeren moeilijk een huis kopen. Als ouder wil je graag helpen, en je overwaarde kan hierbij een rol spelen.

Mogelijkheden met overwaarde voor kinderen

• Directe schenking: geld uit overwaarde schenken
• Lening via overwaarde: extra hypotheek voor een gift aan je kinderen
• Borgstelling: jouw huis als onderpand voor een kinderhypotheek
• Voorschot op erfenis: schenking verrekenen met de erfenis

Belangrijke aandachtspunten

Fiscale regels:

• Jaarlijkse vrijstelling: bedrag per jaar belastingvrij schenken
• Voorschot erfenis: schenking telt mee bij verdeling erfenis
• Administratie: goed vastleggen voor de belasting

Praktische stappen:

1. Bereken je overwaarde met de calculator hierboven
2. Bepaal het te schenken bedrag binnen de fiscale grenzen
3. Stel een schenkingsovereenkomst op
4. Regel de financiering via een hypotheekverhoging
5. Schakel een adviseur in voor de fiscale gevolgen

Veelgestelde vragen

Bronnen